最长十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
《民法典》第八百零七条是这项权利的母法：发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告其在合理期限内支付；逾期不付的，除根据工程性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以请求法院将工程依法拍卖，建设工程价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条进一步限定：承包人应当在合理期限内行使，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
（对比：旧的司法解释（二）规定的是六个月，2021 年新解释延长到十八个月。看到"六个月"的说法，是旧规则。）
这项权利的三个价值
- 优先于抵押权和其他债权——同解释第三十六条明确规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。这意味着银行抵押在前，承包人仍可能优先拿到钱；
- 不能约定放弃——同解释第四十二条规定，发包人与承包人约定放弃或者限制该权利，损害建筑工人利益的，发包人据此主张承包人不享有优先受偿权的，法院不予支持；
- 是破产程序中少有的、能突破清偿顺序的利器。
实务中最容易失效的两个动作
- 只发催款函不起诉：催告、协商不构成"行使优先受偿权"的有效方式，多数法院要求以诉讼或仲裁方式明确主张（起诉状中必须写明该项请求，否则视为未主张）；
- 算错起算点：起算点是"发包人应当给付建设工程价款之日"，不是竣工验收日、不是结算完成日。合同约定了付款时间的按约定，没约定的按惯例认定，务必在起诉前把这个日期算准。
建议
- 项目一出现欠款，先把"应付之日"固定下来（合同付款条款、结算确认书、催款函回执）；
- 十八个月内必须提起诉讼或仲裁，并在诉讼请求中明确写"请求确认对××工程享有建设工程价款优先受偿权"；
- 同步办理在建工程查封/保全，优先权要落地必须对应具体工程；
- 工程已转让给消费者的，优先权可能受限（消费者购房人权利优先），越早行动越有利。